Cobrança de Aluguel Antes da Entrega das Chaves é Legal? O Que Diz a Justiça

Muitas pessoas passam pela seguinte situação constrangedora: assinam o contrato de locação em determinado dia do mês, mas a imobiliária ou o proprietário retém as chaves por dias ou semanas — seja para finalizar uma pintura pendente, aprovar documentação interna, ligar a energia elétrica ou aguardar o retorno de um funcionário de férias.

No final do mês, para surpresa do inquilino, chega o boleto de cobrança com valor integral, cobrando os dias em que o novo morador estava impedido de entrar na casa.

Essa conduta é categoricamente ilegal e constitui abuso de direito contra o locatário, violando os princípios da função social dos contratos e da comutatividade das obrigações.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais de Justiça estaduais é absolutamente uníssona sobre o tema:

1. A posse direta decorre da entrega das chaves: a simples assinatura do instrumento contratual não transfere a posse física do imóvel. O que concretiza a locação é a imissão na posse (a tradição das chaves);

2. Taxas de condomínio e IPTU: as despesas condominiais e os tributos imobiliários só podem ser imputados ao inquilino a partir da data em que ele passa a usufruir da posse direta do imóvel alugado;

3. Aluguel pró-rata: se as chaves foram entregues no meio do mês, o primeiro aluguel deve ser cobrado estritamente de forma proporcional (pró-rata die), calculando-se os dias que restam entre a data da entrega das chaves e o fechamento do período.

Há uma única hipótese em que a cobrança de aluguel pode incidir mesmo sem as chaves nas mãos do inquilino: quando o imóvel já estiver 100% liberado e disponível para entrega, mas o próprio inquilino postergar a retirada das chaves por desídia pessoal ou conveniência própria.

Exemplo: o contrato já está assinado, a garantia está paga, o locador notificou formalmente que as chaves estão na portaria ou na imobiliária prontas para retirada, mas o inquilino decide viajar de férias e avisa que só buscará as chaves 20 dias depois.

Nesse caso, como o locador colocou o bem à disposição e o atraso decorreu de ato exclusivo do locatário (mora do credor, art. 396 do Código Civil), o aluguel flui regularmente a partir da data em que as chaves foram disponibilizadas.

Caso a imobiliária ou o locador envie cobrança incluindo dias anteriores à entrega das chaves, adote as seguintes providências:

1. Não pague o boleto com valor incorreto sem antes contestar por escrito;

2. Envie uma notificação formal por e-mail ou WhatsApp anexando cópia do Termo de Entrega de Chaves assinado, demonstrando a data real da imissão na posse;

3. Solicite a emissão de um novo boleto recalculado proporcionalmente aos dias de posse efetiva (cálculo pró-rata);

4. Se a imobiliária insistir na cobrança e ameaçar protesto ou negativação, registre reclamação perante o Procon ou ajuíze ação no Juizado Especial Cível com pedido de tutela de urgência para suspender a cobrança indevida.

Para que não haja discussões entre as partes, o contrato de locação deve estipular textualmente:

'O início da vigência do contrato e a exigibilidade do pagamento de aluguéis, taxas condominiais e IPTU dar-se-á única e exclusivamente na data da efetiva entrega das chaves e assinatura do laudo de vistoria inicial, sendo vedada qualquer cobrança retroativa a períodos em que o locatário não esteve na posse do bem.'

Essa cláusula simples e transparente blinda o inquilino e demonstra a seriedade e a boa-fé do locador.