Vazamento e Infiltração no Imóvel Alugado: Quem Paga a Conta, Inquilino ou Dono?

Para identificar o responsável pelo pagamento, a legislação imobiliária separa os danos em duas categorias objetivas:

**Responsabilidade do Proprietário (Art. 22, incisos I, III e IV da Lei 8.245/91):**

- O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos **vícios ou defeitos anteriores à locação**;

- Tudo o que envolver **reparos estruturais na fundação, telhado, laje, tubulações internas embutidas nas paredes (colunas de água e esgoto)** é de responsabilidade integral do proprietário;

- Se o cano que alimenta o prédio estourar dentro da parede de alvenaria por desgaste natural dos materiais, o custo do encanador, materiais e repintura cabe exclusivamente ao locador.

**Responsabilidade do Inquilino (Art. 23, incisos III e V da Lei 8.245/91):**

- O locatário é responsável pela **manutenção de uso corrente dos equipamentos e instalações**;

- Troca de vedação de torneiras que pingam, borracha de vedação da caixa acoplada do vaso sanitário, desentupimento de ralos e pias por acúmulo de cabelos e gordura, e sifões externos sob a pia são despesas exclusivas do morador.

Em condomínios verticais, vazamentos no banheiro ou na cozinha frequentemente causam goteiras no teto do apartamento do andar inferior.

A apuração de responsabilidade perante o vizinho prejudicado:

1. **Cano da Rede Geral (Coluna do Edifício):** A responsabilidade é do Condomínio, que deve acionar o seguro predial ou pagar os reparos;

2. **Cano do Ramal Privativo Embutido:** A responsabilidade é do proprietário do apartamento, que deve providenciar o conserto da tubulação e a repintura do teto do vizinho;

3. **Mau Uso Comprovado do Inquilino:** Se o inquilino esqueceu a torneira aberta transbordando a pia, ou furou um cano ao instalar um espelho ou prateleira, **a responsabilidade civil é integral do inquilino**, que deve ressarcir os danos causados ao proprietário e ao vizinho (Art. 186 do Código Civil).

A Lei do Inquilinato impõe ao morador a obrigação estrita de *'levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba'*.

Isso significa que, se o inquilino perceber uma mancha de umidade na parede e passar meses sem avisar o proprietário, permitindo que a infiltração apodreça os armários embutidos e desabe o gesso:

- O inquilino perde o direito de reclamar;

- O inquilino **pode ser condenado a indenizar o proprietário pelo agravamento do dano**, pois sua omissão negligente transformou um reparo simples em uma reforma custosa.

O artigo 26 da Lei do Inquilinato estabelece as regras para obras necessárias realizadas durante a locação:

- Se a reparação durar **mais de 10 dias**, o locatário tem direito a abatimento proporcional no valor do aluguel referente ao período de excesso;

- Se durar **mais de 30 dias**, o inquilino pode **rescindir o contrato de locação sem pagar nenhuma multa rescisória** caso o imóvel se torne inabitável durante as obras estruturais.